El 31 de març es va publicar el Reial Decret-llei 11/2020, en el qual s’adopten mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic, per fer front a la COVID-19.
Entre elles hi ha un paquet de mesures que són les relatives a la renda dels arrendaments.
Segons la mateixa norma, l’objectiu que es pretén és triple:
-respondre a situacions de vulnerabilitat de les persones arrendatàries.
-establir mesures perquè no es traslladi la situació de vulnerabilitat a la persona propietària, especialment en cassos en que l’ingrés és essencial.
-mobilitzar recursos per aconseguir aquests objectius.
Per tal d’assolir aquests objectius, les mesures concretes que es contemplen són les següents:
1.Suspensió de llançaments i suspensió de la tramitació de procediments de desnonament:
La suspensió es pot acordar a favor de la persona arrendatària que acrediti que es troba en situació de vulnerabilitat social o econòmica sobrevinguda a conseqüència dels efectes de la COVID-19, que li impossibilita trobar un altre habitatge per la pròpia persona llogatera i per les persones que hi convisquin. Acreditada aquesta situació, el Lletrat o Lletrada de l’Administració de justícia ho posarà en coneixement dels serveis socials perquè prenguin les mesures oportunes.
La suspensió es mantindrà fins que els serveis socials prenguin les mesures adients, i per un termini màxim de sis mesos des de l’entrada en vigor del Reial Decret. Si la suspensió afectés la persona propietària en els mateixos termes que a la persona arrendatària, aquesta ho comunicarà i acreditarà al Jutjat, que ho traslladarà igualment a serveis socials, per tal que es tingui en compte en relació a la fixació del termini de suspensió, i en relació a la definició de les mesures de protecció social a adoptar.
Atès el previsible allau de sol·licituds de suspensió, unit als procediment ja en curs, es també previsible el col·lapse dels serveis socials, pel que, difícilment, el termini màxim que es preveu, pugui ser respectat.
D’altra banda, la situació de vulnerabilitat en que pugui quedar la persona propietària per raó de la sol·licitud de suspensió, només es té en compte en relació al termini i en relació a les mesures a adoptar, però no s’estableix ni un sol criteri, ni una sola mesura, que confereixi alguna protecció a la persona arrendadora.
2.-Pròrroga de la durada dels contractes:
No és un mesura generalitzada, sinó que només és aplicable a aquells cassos en que el contracte finalitzi en el període compres entre l’entrada en vigor del decret, fins que hagin passat dos mesos des de la finalització de l’estat d’alarma, però no es refereix a altres supòsits, com per exemple, aquells en que la persona propietària ja havia comunicat a la persona arrendatària, la seva voluntat de resolució.
No es tracta d’una pròrroga automàtica, sinó que a petició de la persona llogatera, podrà ser aplicada una pròrroga de la vigència per un màxim de sis mesos, i aquesta pròrroga, haurà de ser acceptada per la persona propietària, llevant que es fixin altres condicions entres les parts. De donar-se aquesta situació de pròrroga, seguiran aplicant-se els termes i condicions del contracte.
En aquests casos és molt aconsellable documentar molt bé aquesta prorroga, fins i tot mitjançant annexes als contractes d’arrendament, de la mateixa forma que és molt aconsellable documentar de la mateixa manera, tots aquells pactes que es puguin assolir entre les parts.
3-Moratòria del deute arrendatari
No és més que una ampliació del termini per fer pagament de la renda. En cap cas suposa la condonació del pagament. En aquesta mesura es distingeixen dues situacions: la dels anomenats grans tenidors, i la de les persones físiques que no tenen aquesta consideració.
-Es defineixen com a grans tenidors, els propietaris de més de 10 habitatges o de superfície construïda superior a 1500 m2) i les empreses o entitats publiques d’habitatge, l’aplicació és automàtica. Les persones llogateres que es trobin en situació de vulnerabilitat per causa de la COVID-19, podran sol·licitar, en un mes des de la data d’entrada en vigor del Reial Decret, l’aplaçament temporal en el pagament de la renda, sempre que tal aplaçament o, fins i tot, la condonació no s’hagués aconseguit per acord previ entre les parts.
La persona propietària haurà de respondre en set dies si opta per:
*Una reducció del 50% de la renda, fins que finalitzi l’estat d’alarma i mensualitats següents que es considerin necessàries, amb un màxim de quatre mesos.
*Una moratòria en el pagament que s’aplicarà automàticament fins que finalitzi l’estat d’alarma i mensualitats –prorrogables una a una- que es considerin necessàries, amb un màxim de quatre mesos.
La renda s’ajornarà a partir de la mensualitat següent mitjançant el fraccionament del seu import en, almenys, tres anys, a comptar a partir del moment en que es superi la situació de vulnerabilitat, o a partir de la finalització del termini de quatre mesos.
Les quantitats seran retornades sense penalització ni interessos.
Val a dir que algunes administracions han procedit ja voluntàriament a una rebaixa de la renda del lloguer en percentatges que, en alguns cassos, són inferiors al 50%.
La persona arrendatària pot tenir accés al programa d’ajuts transitoris de finançament, i en cas que hi accedeixi, la moratòria s’aixeca en la primera mensualitat en que la persona llogatera hagi tingut accés al finançament. Els requisits que han de concórrer de forma conjunta, per tenir accés a l’aplicació de les mesures són:
*Casos d’atur, afectació per ERTE, o reducció de jornada per motius de cura o supòsits similars, que suposi pèrdua substancial d’ingressos, per quin motiu el conjunt d’ingressos de la unitat familiar, en el mes anterior a la sol·licitud no arribin als límits que estableix l’article 5 del Decret.
*Que la renda del lloguer, més les despeses i subministres bàsics, resultin iguals o superiors a un 35% dels ingressos nets que percebi la unitat familiar. No es considerarà que es dona situació de vulnerabilitat si la persona arrendatària, o qualsevol membre de la unitat familiar, és propietària o usufructuària d’algun habitatge a l’estat espanyol, llevat que acreditin que no en poden disposar per causa que no els sigui imputable, o que sigui inaccessible per raó de discapacitat.
En tot cas, la situació de vulnerabilitat haurà de ser acreditada documentalment davant la persona propietària, i també en tot cas, queden subjectes a responsabilitat i a indemnització per danys i perjudicis, aquells que hagin obtingut aquests beneficis indegudament.
-En cas de persona arrendadora que no tingui la consideració de gran tenidor La persona arrendatària en supòsits de vulnerabilitat, podrà sol·licitar l’aplaçament de la renda, sempre que no hagi consensuat altres mesures amb la propietat. La persona arrendadora ha de donar resposta a la sol·licitud en set dies acceptant la proposta o plantejant altres alternatives.
En cas que la propietat no accepti arbitrar cap mesura, la persona arrendatària podrà tenir accés al programa d’ajuts transitoris de finançament, que consisteixen en avals o en la concessió d’ajuts al lloguer, mitjançant adjudicació directa. Veiem com, en termes generals, les mesures es refereixen única i exclusivament a arrendament d’habitatge, quedant al marge els arrendaments de locals comercials, raó per la qual, els petits empresaris arrendataris del local de negoci en el que exerceixen l’activitat, que es vegin en situació de vulnerabilitat, caldrà que, com es recomana des de l’Administració, intentin consensuar solucions amb els propietaris, emparant-se, bàsicament, en el canvi de circumstàncies que fa molt difícil o, fins i tot, impossible, fer front a la càrrega de l’arrendament, quedant, per tant, trencat, l’equilibri de les prestacions de les parts.
D’altra banda, les mesures emparen molt més la posició de de les persones arrendatàries que la de les persones arrendadores i, tot i que un dels seus objectius és el de buscar un equilibri de forma que la situació de vulnerabilitat de la persona arrendatària no es traslladi a la persona arrendadora, tenint en compte que en gran nombre de cassos, la persona arrendadora depèn dels ingressos que lli reporta el cobrament de les rendes d’un lloguer per complementar els seus propis ingressos, l’única mesura que reverteix a favor de la propietat, es la relativa a la concessió de línies de finançament, però aquest finançament esta destinat només a cobrir fins a sis mensualitats de renda, el que no fa més que diferir tota la problemàtica, també la de les persones arrendatàries, a un futur no molt llunyà, podent resultar insuficient aquest període de sis mesos per tal que s’estabilitzin les situacions de vulnerabilitat, tant de persones propietàries o de persones llogateres. En tot cas, cal tenir en compte que es tracta d’unes mesures temporals i extraordinàries, pensades per uns supòsits concrets i determinats, que la redacció del Decret no és clara, i que, per tant, pot donar peu a interpretacions diverses que al seu torn, poden comportar un alt grau de litigiositat. Es per tot això que resulta molt aconsellable intentar arbitrar pactes i consensuar solucions que permetin una estabilitat tant a persones propietàries com a persones llogateres, i aquesta recomanació cobra encara més rellevància en cassos de petits empresaris, arrendataris de locals de negoci, respecte dels que no s’ha arbitrat cap mesura concreta i especifica, més enllà de les mesures generals.
