La traducció literal és “estant així les coses”, però a més a més, és un instrument que permet donar cobertura a l’incompliment d’obligacions contractuals per un canvi substancial de les circumstàncies durant la vida del contracte. Un canvi que sigui de tal magnitud, com el que ha provocat la COVID-19 en la realitat de molts negocis vinculats a l’hostaleria o al comerç, que suposi un desequilibri desproporcionat entre les prestacions acordades entre les parts.

D’un contracte de lloguer, sorgeixen obligacions per la propietat i per l’arrendatari, i la principal obligació d’aquest és la del pagament de la renda. Si el llogater no ho fa, la conseqüència jurídica és la resolució del contracte, amb la reclamació de les rendes pendents.

Ara com ara, un dels problemes que s’estan trobant la majoria de llogaters de local de negoci és que, a conseqüència de la dràstica disminució de la seva facturació per la reducció d’aforament o per la manca de generació d’ingressos pel cessament forçós de l’activitat, no poden fer front al pagament del lloguer, que acostuma a ser la partida més elevada de les despeses de l’exercici de l’activitat.

Per intentar pal·liar aquesta situació, al mes d’abril es va dictar un Decret amb mesures concretes per arrendaments per ús diferent de l’habitatge, que consistien bàsicament en una moratòria en el pagament, però tot i que aquest Decret no ha estat derogat, la seva eficàcia s’ha esgotat perquè preveia l’aplicació d’aquestes mesures durant, com a màxim, quatre mesos des de la finalització de l’estat d’alarma i, de moment, no s’han prorrogat, com sí s’ha fet amb els arrendaments d’habitatge.

Per tant, “estant així les coses”, si un llogater de local de negoci no pot fer front al pagament, no té una mesura concreta a la que acollir-se, més enllà, evidentment, de pactar alguna solució amb la propietat o deixar de pagar. En cas que opti per aquesta segona opció, s’arrisca a enfrontar-se a un procediment judicial per resoldre el contracte.

És per això, que s’han buscat solucions a donar resposta a aquesta situació i una d’elles passa per l’aplicació d’aquesta clàusula anomenada rebus sic stantibus. Com hem dit al principi, aquest mecanisme permet fonamentar l’incompliment en un canvi substancial de les circumstàncies en les quals es va signar el contracte.

El problema és que aquest mecanisme, ara per ara, no està expressament regulat en cap norma jurídica, sinó que és una construcció jurisprudencial. És a dir, s’aplica en poques ocasions per la jurisprudència per emparar incompliments contractuals en situacions de canvis substancials de circumstàncies, com la que ha esdevingut des de l’inici de la pandèmia.

Per a la seva aplicació, la jurisprudència exigeix que es donin els següents paràmetres:

– Una alteració imprevisible de les circumstàncies en les quals les parts van concloure el contracte.

– Una desproporció significativa entre les prestacions de les parts que trenqui l’equilibri entre les prestacions.

– La inexistència d’un mecanisme alternatiu.

– Una relació contractual sense  mecanismes per restablir l’equilibri.

Com està passant des de l’inici de la pandèmia provocada per la Covid-19, ens trobem davant un canvi de circumstàncies imprevisible que determina, en molts casos, que les obligacions de les parts no guardin un equilibri. D’una banda, hi ha la propietat, que sí pot seguir donant compliment a la seva obligació principal, però el llogater, per la seva banda, no pot desenvolupar-hi l’activitat per la qual va arrendar el local.

En aquest sentit, precisament per intentar establir aquests mecanismes, s’està treballant una modificació legal del Codi Civil de Catalunya.

En aquest sentit, des d’ADVISORIA entenem que, per tal que sigui útil i eficaç, aquesta regulació hauria de passar per acotar de la forma més concreta possible, els supòsits d’aplicació, però, com sempre, caldrà esperar a veure quins són els termes exactes quan s’acabi introduint. Prèviament a la incorporació en un text normatiu, s’ha de seguir tota la tramitació parlamentària que no és, ni de bon tros, immediata. I aquí tenim un altre escull per la seva utilitat i eficàcia: la proposta normativa torna a anar tard, quan el cert és que s’ha disposat de temps suficient per començar a treballar la qüestió, sense haver d’esperar a que les conseqüències del cessament forçós de determinades activitats i les reduccions d’aforaments i horaris assolissin les cotes de gravetat que estem experimentant a aquestes alçades de la pandèmia.

Des del punt de vista pràctic, abans que tingui lloc la modificació del Codi Civil, la clàusula és perfectament aplicable, i la seva aplicació passa per:

  1. Oposar-la a un procediment judicial de resolució de contracte
  2. Esgrimir-la davant un tribunal sol·licitant la modificació del contracte d’arrendament per reequilibrar les prestacions de les parts, en casos extrems d’impossibilitat de pagament, amb la petició de mesura cautelar tendent a evitar o, almenys, suspendre la interposició d’una demanda de desnonament, o l’execució de garanties addicionals a la fiança.

Ara per ara, en general, la resposta dels tribunals a aquest tipus d’accions està essent favorable a la part arrendatària sempre que, evidentment, es pugui demostrar sense cap gènere de dubte, la concurrència dels requisits necessaris per a l’aplicació de la clàusula.

Finalment, i també des del punt de vista pràctic, el fet que la resposta dels tribunals estigui essent majoritàriament favorable a la postura de la part arrendatària, i el mateix fet de la seva incorporació a un text normatiu, poden contribuir a l’establiment de negociacions entre les parts, i a arribar a pactes que reequilibrin la situació, en benefici d’ambdues parts.

LAST ENTRIES

Las ocupaciones ilegales, en el punto de mira

Catalunya es la comunidad autónoma que registra más ocupaciones, según los datos del Ministerio del Interior publicados a principios de 2022. Así mismo, de los casos producidos en territorio catalán, un 74%, se concentran en la provincia de Barcelona, especialmente, a...

Novetats a la campanya de la RENDA 2021

El 6 d’abril s’iniciava la campanya de Renda 2021. Una campanya que no introduirà grans canvis tècnics a l’hora de fer-ne la presentació, tot i que sí que es mantindran tots aquells que es van introduir en campanyes anteriors. Sí que s’han introduït alguns canvis...

NEWSLETTER

ADVISORIA WITH THE SPORT

DEVELONICS TECHNOLOGY PARTNER