Ja està en marxa la Llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, que té l’objectiu de contenir els preus del lloguer i que s’aplicarà als nous contractes. La llei afecta les àrees amb mercat d’habitatge tens. En aquestes àrees el preu no pot augmentar respecte al contracte anterior —si va ser firmat en els últims cinc anys— i no podrà superar l’Índex de Referència de Preus que determina la Generalitat de Catalunya.

La norma inclou una disposició addicional perquè s’apliqui immediatament a 60 municipis, incloses les ciutats de Barcelona, Girona, Lleida i Tarragona. Aquestes “àrees amb mercat tens” les determina la Generalitat de Catalunya, d’acord amb la concurrència de determinats requisits referits als increments de preus per sobre de la mitjana, en relació amb el risc que un municipi o una zona d’aquest, no disposi de suficients habitatges de lloguer als que pugui accedir-hi tota la població per raó del preu de la renda.

Segons la mateixa exposició de motius de la llei, es busca un equilibri entre els interessos dels propietaris i la funció social de la propietat, i gira entorn de dues regles bàsiques:

  1. Determinar l’import màxim del lloguer en el moment de la signatura del contracte, i a tal efecte s’aplica un instrument anomenat Índex de Referència dels Preus del Lloguer, que és l’indicador al qual determina la limitació de la renda, sense que pugui ser ni superior ni inferior en un màxim d’un 5%, en determinats casos.
  2. El lloguer no pot superar el que es va pactar en el darrer contracte, sempre que l’habitatge hagi estat llogat dins els anteriors cinc anys, indicant-se en la llei quins increments s’hi poden aplicar i quines són les excepcions.

Aquesta norma només és aplicable en cas que l’habitatge per a llogar sigui destinat a residència permanent del llogater, i que estigui situat en una àrea declarada amb mercat d’habitatge tens, quedant exclosos de la seva aplicació els contractes concertats abans del dia u de gener de 1995, o altres casos, com per exemple, per a llogar social.

Al moment de subscriure un nou contracte d’habitatge inclòs en una àrea de mercat tens, caldrà doncs, tenir en compte:

L’Índex de Preus de Referència, que no es pot sobrepassar.

• En cas que l’habitatge hagi estat llogat en els darrers cinc anys, cat atenir-se a la renda pactada en aquest darrer arrendament, que tampoc pot ser sobrepassada, entenent com a renda, no la inicial, sinó l’actualitzada.

Aquesta darrera norma té una excepció vinculada a la ponderació dels ingressos del propietari. Una excepció que diu que, sempre que sigui persona física, si aquests ingressos queden per sota d’un límit determinat, l’única limitació de renda que li resultarà d’aplicació serà la relativa a la renda pactada en el darrer contracte, i si aquesta fos inferior a la resultant de l’aplicació de l’índex de referència, podrà ser incrementada.

En tot cas, quan resulti d’aplicació el règim de contenció, cal tenir en compte que al contracte d’arrendament s’hi haurà d’unir el document corresponent amb la informació dels preus de referència.

Això sí, el preu resultant de l’aplicació de l’IRPL pot incrementar-se en cas que:

  • En el darrer any s’hagin executat a l’habitatge obres que millorin paràmetres tals com l’habitabilitat, la seguretat, la confortabilitat o l’eficiència energètica, si bé aquest increment també ha de respondre a l’aplicació de determinats criteris de moderació.
  • Un altre increment possible, que en cap cas pot superar el 5%, és el que es derivi de determinades circumstàncies especials del immoble, com per exemple, que estigui moblat, que tingui piscina comunitària, entre d’altres.

En tot cas, aquestes circumstàncies caldrà que constin també de forma expressa en el contracte.

Evidentment, la renda del lloguer podrà ser actualitzada conforme a les disposicions legals vigents.

Pel que fa a la repercussió d’altres despeses, s’aplica igualment la normativa general d’Arrendaments Urbans si bé el propietari té l’obligació de fer entrega a la persona arrendatària, cada mes de gener, de la liquidació de la despesa efectivament satisfetes i, si fossin inferiors a les pactades, se li haurà de retornar la diferència.

Cal tenir en compte que el llogater pot obtenir el retorn de les quantitats pagades en excés, amb l’interès legal del diners més tres punts percentuals.

La llei estableix també un deure d’informació sobre la contenció de rendes que regula, en totes les ofertes d’arrendament, i als efectes de controlar la seva correcta aplicació es remet al règim sancionador que contempla la Llei d’Habitatge.

En tot cas, els contractes d’arrendament concertats abans de l’entrada en vigor de la llei, se segueixen regint per la normativa anterior i, en cas de novació del contracte, sempre que suposi o ampliació de la durada o modificació de la renda, sí que serà d’aplicació la llei que comentem.

En termes generals, val a dir que es tracta d’una norma molt tècnica i casuística, i que la seva aplicació pel que fa a la determinació de la renda, s’ha d’estudiar cas per cas. S’ha d’examinar si concorren o no les circumstàncies i requisits tant de l’habitatge objecte d’arrendament, com de la ponderació d’ingressos de la persona propietària.

Per això és molt convenient obtenir assessorament previ amb anterioritat a la conclusió d’un contracte d’arrendament d’habitatge. L’incompliment de la llei pot comportar conseqüències pel propietari, des de sancions administratives, a reintegrament de quantitats al llogater.

Infraccions lleus i greus, amb multes d’entre 3.000 i 90.000 euros

L’arrendament per sobre del preu de l’Índex, falsejar el preu de referència i no adjuntar-lo al contracte implica sancions lleus, amb multes d’entre 3.000 i 9.000 euros.

LAST ENTRIES

Las ocupaciones ilegales, en el punto de mira

Catalunya es la comunidad autónoma que registra más ocupaciones, según los datos del Ministerio del Interior publicados a principios de 2022. Así mismo, de los casos producidos en territorio catalán, un 74%, se concentran en la provincia de Barcelona, especialmente, a...

Novetats a la campanya de la RENDA 2021

El 6 d’abril s’iniciava la campanya de Renda 2021. Una campanya que no introduirà grans canvis tècnics a l’hora de fer-ne la presentació, tot i que sí que es mantindran tots aquells que es van introduir en campanyes anteriors. Sí que s’han introduït alguns canvis...

NEWSLETTER

ADVISORIA WITH THE SPORT

DEVELONICS TECHNOLOGY PARTNER