Un cop publicat el text de la nova llei d’habitatge, us volem ampliar i precisar la informació que us vam donar en el nostre anterior article del butlletí del passat mes de maig, i per això reproduint també part de la informació donada, les principals novetats de la llei són:
• Les comunitats autònomes podran demanar que es declarin en el seu territori zones de mercat tensat, que seran aquelles en què els lloguers o el preu de compra d’habitatges hagin experimentat un increment de preus de més del 3% en els últims cinc anys o en els que l’import de les rendes de lloguer o del cost de la hipoteca per adquirir un habitatge, suposi més d’un 30% dels ingressos dels arrendataris o compradors.
. Es modifica la regulació de gran tenidor d’habitatges, que serà aquell qui tingui més de 10 habitatges, o bé que el conjunt dels habitatges de la seva propietat superin els 1.500 metres quadrats (excloent garatges i trasters). Això no obstant, les comunitats autònomes podran demanar que es consideri també ‘gran tenidor’ el propietari que tingui 10 o menys habitatges, en una mateixa zona declarada de mercat tensat, amb un mínim de 5 habitatges. És per això que, en el futur, ens podrem trobar amb comunitats en què en determinades zones ser propietari de 10,9,8,7,6, o 5 habitatges, es pugui considerar ja gran tenidor.
Aquests dos factors, ser zona de mercat tensat o ser gran tenidor, repercutirà en l’import de les rendes i en el procediment judicial de desnonament.
En concret i pel que fa als contractes de lloguer d’habitatge , si el contracte és en zona declarada com a tensionada:
– la renda queda limitada a la de l’últim contracte realitzat en els darrers 5 anys, existint, però l’opció d’incrementar-la un 10% si s’han fet determinades obres de millora o si el contracte té 10 o més anys de durada i, pel cas que o hi hagi un contracte anterior, s’haurà d’aplicar la renda marcada per l’índex de referència que s’establirà per cada zona tensada.
– si a més de fer el contracte en una zona tensada, la propietària és un gran tenidor, no es podrà prendre com a referència la renda del contracte anterior, sinó que directament serà aplicable l’índex de referència.
– en el contracte s’haurà de fer constar l’import de l’última renda del contracte anterior i l’índex de referencia.
– no es poden incloure altres despeses assimilades a la renda, com ho són l’IBI o les despeses de la comunitat de propietaris, si no estaven incloses en contracte anterior
— en finalitzar la durada del contracte es pot prorrogar, a petició de l’arrendatari, per 3 anys més, encara que s’hagués produït ja la pròrroga que ja contemplava fins ara la llei d’arrendaments urbans; per tant, en els contractes de particulars o petits tenidors la durada podria arribar a ser de 5+3+3 i en el cas de gran tenidor o empreses, de 7+3+3; doncs, tenint present que la pròrroga que fins ara ja prèvia la llei, no és obligatòria per la propietat, si el propietari no vol allargar el contracte, haurà d’estar atent a comunicar-ho en 4 mesos d’anticipació al venciment, i així evita una de les pròrrogues, reduint doncs la possibilitat de 6 anys de pròrroga a només 3.
A part d’aquestes novetats, caldrà tenir també en compte que a partir d’ara les rendes de lloguer no es poden cobrar en efectiu i que les despeses del contracte van sempre a càrrec de la propietat.
I pel que fa al procediment de desnonament d’una finca que sigui l’habitatge habitual de l’arrendatari (tant si és per manca de pagament, com si és per okupació il·legal o per precari), en presentar la demanda:
- Quan el propietari no sigui gran tenidor, caldrà acreditar-ho, amb un certificat del registre de la propietat on s’indiqui quantes finques té en propietat.
- S’haurà de dir si la propietat considera que l’arrendatari està en situació de vulnerabilitat i si no ho sap o considera que no ho està, ha de presentar un certificat dels serveis socials que ho digui així o bé acreditar que s’ha demanat el certificat i que no s’ha obtingut resposta, després d’esperar 2 mesos.
- Si el certificat diu que l’arrendatari és vulnerable i en el cas que la demanda l’hagi interposat un gran tenidor haurà, abans, de realitzar un procediment de mediació amb l’arrendatari.
- Un cop s’hagin complert aquests requisits i s’hagi pogut presentar la demanda, es comunicarà la mateixa als Serveis Socials perquè comuniquin quines actuacions tenen previstes portar a terme pel cas que l’arrendatari estigui en situació de vulnerabilitat, i posteriorment, el jutjat podrà suspendre el procediment 2 mesos si el propietari és una persona física o 4 si és una persona jurídica.
Així doncs, una part de les novetats de la llei han entrat en vigor de ple, però d’altres dependrà de la declaració de zones tensades, i si bé la iniciativa parteix de cada comunitat autònoma, qui ho ha d’aprovar és el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda urbana, i per això ara per ara no és de preveure que es produeixin aquestes declaracions, tenint present el context actual en el fet que ens trobem pendent d’eleccions al govern central i està per veure que passarà després si es produeix un canvi de govern.
