Fa un any ens fèiem ressò de l’aprovació d’una llei catalana pionera, la de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, que estableix un sistema per tal de moderar el preu de la renda de lloguer d’habitatges. Una normativa que és d’aplicació en aquells municipis declarats amb mercant d’habitatge tens, que són de l’ordre d’uns 140 a tot Catalunya, incloent-hi les quatre capitals. Val a dir que aquesta llei ha estat objecte de recurs d’inconstitucionalitat que encara no ha estat resolt, però que, com que no ha estat interposat pel Govern, no determina la suspensió de la seva aplicació.
El fet d’arbitrar un sistema amb aquest objectiu de contenció de rendes es va plantejar bàsicament, perquè, en els darrers cinc anys, l’increment dels preus del lloguer ha estat de l’ordre d’un 30%, el que implica que el percentatge que aquesta imprescindible despesa representa respecte de les economies familiars, sigui de l’ordre de més d’un 40%. Unes circumstàncies aquestes que dificulten en gran manera l’accés a l’habitatge, en condicions dignes.
Després d’un any de vigència de la norma, sembla que la intervenció de l’administració pel que fa a la determinació del preu, estigui resultant positiva als efectes d’afavorir l’accés a l’habitatge amb dignitat.
Aquesta normativa de contenció de rendes, està concebuda -a diferència d’altres estats europeus- com a excepcional, fins al punt que l’abast temporal de la declaració de mercat d’habitatge tens, ho és per un màxim de cinc anys, si bé, com a mesura d’urgència, atès el context social i econòmic derivat de la pandèmia, la llei ja va declarar com a mercat d’habitatge tens, per un període d’un any, tant la ciutat de Barcelona com altres 57 municipis, tot i que la declaració com a àrea d’habitatge tens és competència del departament d’habitatge de la Generalitat, excepte en el cas de la ciutat de Barcelona.
És per això que molt recentment, l’Ajuntament de Barcelona, ha aprovat la declaració de mercat d’habitatge tens, igual que ja ho han fet altres 44 municipis ja ho han fet, mentre que altres 11 l’estan tramitant, el que determina que el preu del lloguer seguirà contingut durant un període de cinc anys, sempre que no s’estimi, que no és probable, el recurs d’inconstitucionalitat interposat contra aquesta.
Aquesta declaració com a “àrea de mercat d’habitatge tens”, és el requisit bàsic per a l’aplicació de la llei, de forma que, trobant-se un municipi dins d’aquesta àrea, és quan s’ha d’aplicar l’índex de referència de preus de lloguer que es pot consultar a la pàgina web de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.
Tal com vàrem explicar en anteriors entrades, en donar a conèixer el contingut bàsic de la norma, l’aplicació de l’índex, amb la consegüent moderació del preu, no és automàtica pel sol fet que l’habitatge que es tracti es trobi en una àrea declarada com de mercat d’habitatge tens. La llei és molt tècnica i casuística, i estableix tota una sèrie de requisits per l’establiment del preu, que pot anar referenciat directament a l’índex, o pot ser l’equivalent al darrer que s’ha pagat per l’arrendament del mateix habitatge en els cinc anys anteriors. En tractar-se d’una norma eminentment tècnica, és necessari examinar cada cas concret i contrastar-lo amb el contingut de la norma per tal de donar-li compliment. No només pel que fa al preu del lloguer, sinó pel que fa a tots els deures i obligacions formals que la norma estableix.
En aquest sentit, com exposàvem fa uns mesos, cal tenir present que la mateixa llei que regula el preu del lloguer conté un règim sancionador, remetent-se al contingut en la llei del Dret de l’Habitatge. En aquest sentit, cometre alguna de les infraccions que contempla la norma, pot ser sancionada amb multes administratives que poden oscil·lar entre els 3.000 i els 9.000 euros, en casos d’infraccions lleus, i poden arribar als 90.000 euros en aquelles infraccions més greus.
Així, la llei estableix tota una sèrie d’obligacions a la propietat, que van des del deure d’informació respecte de l’índex de referència del preu del lloguer, fins a l’obligació de practicar liquidacions anuals a l’arrendatari en determinades situacions, de forma que són constitutives d’infracció conductes que ometin tals obligacions o que les contravinguin com, per exemple, fixar un preu per sobre de l’índex, falsejar el preu de referència, o no adjuntar-lo al contracte.
Obviar qualsevol de les obligacions que preveu la llei, o aplicar-les de forma incorrecta, pot tenir conseqüències per la propietat que, no només consisteixen en la possibilitat que li siguin imposades sancions administratives sinó que pot comportar també, l’obligació de la propietat de reintegrar a la part arrendatària, les quantitats percebudes amb excés.
I després de pràcticament un any de vigència, constatem que la llei s’està aplicant de forma efectiva, de la mateixa manera que s’està aplicant el seu règim sancionador, havent-se ja instruït expedients sancionadors tendents a determinar la comissió o no d’alguna infracció, amb la consegüent imposició, si escau, de la sanció que correspongui, el que posa encara més de manifest, la necessitat de consultar amb un especialista abans de concloure un contracte d’arrendament d’un habitatge situat dins un municipi declarat com a àrea amb mercat d’habitatge tens, entre els quals es troben les quatre capitals catalanes, i les ciutats de Mataró i Granollers.
